這其實是一個被誤解很久的問題

最近有一個新聞在網路上討論度很高。
有人在日本北海道用 80萬日圓（大約16萬台幣）買下一棟老屋，加上仲介費與簡單整理，總成本大約三十多萬台幣。

很多人看到這個案例，第一個反應都是：

日本房子怎麼這麼便宜？

甚至有人開始覺得，日本是不是到處都有這種價格的房子。

但如果你真的長期觀察日本房地產市場，就會發現一件事情：

這類房子之所以會存在，是因為「市場需求幾乎消失」。

而不是因為日本房價很低。

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日本房價差距其實非常大

在日本，同一個國家同一個城市內部，房價落差可以非常誇張。

例如：

東京核心區的房價
可能一坪要 200萬台幣以上

但在某些人口快速減少的地區，

房子甚至可能：

送人都沒有人要。

原因很簡單。

日本是一個人口正在下降的國家，而且人口持續往大城市集中。

所以很多地方出現了一個很特殊的現象：

房子還在，但人不見了。

這就是日本大量空屋產生的原因。

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為什麼有些房子會變得非常便宜

在我們觀察日本市場的經驗裡，
這些「極低價房屋」通常會同時具備幾個特徵：

第一，地點非常偏遠。

可能距離最近的車站要開車30分鐘，生活幾乎完全依賴汽車。

第二，人口持續外流。

年輕人離開到都市工作，只剩下高齡人口。

第三，屋齡通常很高。

很多都是40年、50年以上的木造住宅。

在這樣的條件下，房子的市場價格自然就會不斷下降。

因為真正的問題其實不是房子本身，

而是 生活機能與人口結構，是 城市的需求。

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低價房的真正成本，常常被忽略

很多人看到幾十萬台幣的房子會覺得：

「就算買錯也不會損失太多。」

但實際上，在日本老屋市場裡，房價往往只是成本的一小部分。

真正可能花錢的地方反而是：

• 房屋整修
• 水電管線更新
• 屋頂修繕
• 防寒設備

如果房子長期沒有居住，還可能會出現結構問題。

所以有些案例最後會變成：

房子很便宜
但整理費用卻遠遠超過購屋價格。

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如果是在雪地城市，還有更多現實問題

像北海道、東北、日本海側的城市，
還會多出一個很多外國買家沒有想到的因素：

雪。

在降雪量大的地區，房屋維護成本會明顯提高。

例如：

冬天屋頂需要承受大量積雪，如果結構不好，可能需要定期除雪。

水管如果沒有做好防寒設計，
在極端低溫時可能會 凍裂破管。

如果房子長期沒人居住，
水管凍裂甚至可能整棟屋子進水。

另外像是：

• 屋頂防雪設計
• 除雪費用
• 冬季道路維護
• 暖氣與隔熱成本
• 冬季以外不好租

這些都是在雪國地區持有房產需要考慮的成本。

對當地居民來說是日常生活的一部分，但對外國投資人來說，往往是沒有預料到的支出。

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低價房子的另一個問題：修繕

很多人看到幾十萬台幣的房子，會覺得：

「就算買錯也沒關係。」

但在日本老屋市場，房價往往只是成本的一小部分。

真正花錢的地方通常是：

• 屋頂翻修
• 水電管線
• 保暖設備
• 室內整修

所以很多案例最後變成：

房子很便宜
但整理與維護成本反而更高。另一個現實問題：流動性

房地產其實有一個很重要的特性：

它是一個需要市場需求的資產。

如果一個地方：

沒有工作機會
沒有交通便利
沒有持續的人口流入

那房子就很難形成市場。

也就是說，

即使你很便宜買到一間房子，

未來想出售時，也可能會遇到一個問題：

市場上根本沒有買家。

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野比不動產的觀察

很多剛開始接觸海外不動產的人，
第一個問題常常是：

「哪裡可以買到最便宜的房子？」

但在我們實際服務客戶的過程中，
通常會先討論另一個問題：

哪個城市未來還會持續發展。

因為從資產配置的角度來看，

真正重要的不是「房價最低」，
而是 市場需求是否穩定。

這也是為什麼我們在日本市場通常比較關注：

東京-首都圈
大阪、京都、神戶-關西圈
福岡-九州

這些人口持續集中、產業仍然發展的城市。

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海外置產，其實是一個長期問題

如果只是把房子當作一個夢想，

在日本鄉下買一間便宜的老屋，
偶爾度假使用，當然也是一種生活方式。

但如果是從資產配置或投資的角度來看，

更重要的問題其實是：

十年後，這個城市還有人住嗎？

房價會不會上漲，其實很多因素都很難預測。

但人口與產業，往往會決定一個城市的未來。

而這也是我們在做海外不動產顧問時，最重視的一件事情。


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