近年台灣人瘋海外置產：
日本因低利率與生活文化吸引、
泰國因高報酬率被大量宣傳、
阿聯酋（杜拜、阿布達比）則因免稅與高級建案造成轟動。

但真正的海外置產，從來不是「看到熱門就跟著買」。
市場差異、建商品質、出租實況、管理費抽成、匯率波動、供給與需求，都會影響投資報酬率。

尤其是近期：
泰國大量交屋 → 租客不足 → 租不出去
東京短期大漲 →投報變小 →未來有不確定性
杜拜交屋潮 → 釋出量飆升 → 租金競爭壓力變大

這些都是投資人最容易忽略的真實風險。

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■ 日本：穩健市場，但差異遠比想像大

很多人把日本視為「最安全的海外市場」，
但實際上，日本各城市差異極大：
◆東京 vs 大阪 vs 福岡：租金結構完全不同
◆同樣大阪：梅田與此花的空屋率相差好幾倍
◆中古 vs 新成屋：稅制、費用、未來修繕差異巨大
◆選擇的物件有沒有包租代管→保證租金投報
◆租金行情：仲介宣傳值 vs 真實成交價常落差 10–20%

即便在日本市場，仍然有：
◆租不出去的區域
◆難轉手的產品
◆管委會管理不透明的物件

因此，野比不動產提出了 NOBI Select Standard：

用更高門檻篩選真正能「租得出去、管得下去、持得長久」的物件。

在這套標準下，我們會檢查：
◆社區歷史入住率
◆實際租金成交 vs 行銷租金落差
◆管理公司狀況
◆修繕基金是否健全
◆周邊供給量與未來開發計畫
◆租賃市場真實需求
◆建商是否具有長期營運紀錄

也就是說，日本市場不是「買就賺」，
而是「買對了才穩」。

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■ 泰國：交屋潮來臨，租不出去已成常態風險

泰國從 2019–2024 新案量大爆發，
如今全部進入 集中交屋期。

這帶來幾個市場問題：
◆大量新屋同時釋出租賃
◆租金競爭激烈，實質租金比行銷值低 15–30%
◆短租市場抽成高、進場者過多
◆管理公司品質差異極大
◆本地人買氣低
◆外國人配額（Foreign Quota）有限 → 容易買到不好的比例

台灣投資者常在交屋後才驚覺：

不是租金高低，而是根本租不出去。

泰國要避開風險，
必須看「社區入住率」「管理公司評價」「周邊供給量」，
而不是聽行銷端的「高報酬率」。

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■ 阿聯酋（杜拜與阿布達比）：全球矚目，但供給壓力遠超想像

杜拜 2024–2027 進入史上最大規模的交屋潮：
◆港區新案
◆超高層豪宅
◆投資型公寓
◆新社區大型建案

都在差不多時間完工。

結果就是：
◆出租單位暴增 → 租金下修
◆入住率不如預期（部分社區僅 60–70%）
◆持有成本（管理費）高於台灣投資者預期
◆同樣是杜拜與阿布達比的不同區域
◆短期轉售競爭激烈

很多投資者沒有意識到：

真正的風險不是建商，而是供給量與需求量，以及租客的選擇多。

如果沒有「供需比」視角，很容易買到未來五年供給爆炸的區域。

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■ 海外置產的核心原則
不是哪個國家好，而是你是否真正了解風險與現實

野比不動產與 NOBI ONE 的一貫理念是：

海外置產不是賭博，而是置產工程。

真正能穩的房產，都具備：

✔ 真實成交租金可查驗
✔ 在地管理可靠
✔ 入住率高的社區
✔ 供給量不會在未來爆炸
✔ 交通機能與生活圈穩定
✔ 實價可驗證
✔ 建商有過往紀錄可追蹤
✔ 租得出去、賣得出去、持得住

而這也是 NOBI Select Standard 存在的原因：
替投資人挑出真實、透明、可長期持有的標準化物件。

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■ 結語

🌐 不論日本、泰國、阿聯酋
海外置產最大的風險，就是「你不知道自己不知道」。

在熱潮中保持冷靜，
在資訊中找到真相，
在眾多物件中挑選真正穩健的那一個。

這正是野比不動產 × NOBI ONE 的使命：
讓每一位台灣人在海外置產，都能站在真實數據之上。

✨ 為什麼業主最終會選 NOBI ONE？

因為我們不只是「賣房子」——
我們在做的是品牌級的資產管理與價值呈現。